弁護士コラム
新型コロナウイルスの影響による賃料交渉
Q. 当社は、ある商業施設に出店をしている飲食店ですが、新型コロナウイルスの影響により、県より休業要請を受けました。
そのために売上は激減したため、賃料が一時期、その半額しか支払えませんでした。
賃貸人は、もう賃貸借契約を解除すると怒っているのですが、やはり契約解除には応じなければならないのでしょうか。
（回答）
賃料の不払という約束違反があるので、解除される可能性がある一方、新型コロナウイルスによる影響という特殊な事情により、通常の場合よりも解除が制限される余地があります。
（解説）
賃貸借契約については、賃貸人・賃借人との間の信頼関係を基礎に置いた契約であるため、形式的に約束違反（債務不履行といいます）があったとしても、直ちに契約解除が認められるとは限らず、信頼関係が破壊されたとまで評価されなければ、解除が認められない、とされています。
そして、新型コロナウイルスの影響による外出自粛、休業要請といった予期しえない事情により一時的に営業することが事実上不可能であったという特殊な事情があることからすれば、賃料の一時的な不払があったとしても、通常の場合と比較して、信頼関係が破壊されたとまではいえないという判断がされるケースは増加する余地があります。
もちろん、賃料の一部不払という約束違反がありますので、解除される可能性も十分に考えられます。
しかしながら、不払の理由が新型コロナウイルスの影響による休業要請に起因した売上の落ち込みに起因すること、不払の期間が一時的かつ不払の金額も少額であること、不払の分について補填をすることが確実視されること、といった事情がある場合には、いまだ信頼関係が破壊されたとまではいえないとして、賃貸借契約の解除が制限される余地もあると考えられます。
以上
